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Condominio: innovazioni ed uso della cosa comune - Uso della res comune, innovazioni e tutela del decoro architettonico


Avv. Pier Vincenzo Garofalo - Dispone l'art. 1102 del codice civile: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".

Limitazioni all'uso della cosa comune
La norma in esame pone dunque importanti limitazioni all'uso della res comune, salvo legittimare quelle modifiche utili a migliorarne il godimento. Le eventuali "migliorie" non deliberate dalla maggioranza di cui all'art. 1136 cod. civ. (comma 5 o comma 2), ex iurisprudentia costante saranno a carico del soggetto che arbitrariamente le ha apportate, salvo se ne dimostri l'urgenza.

Innovazioni e maggioranze
Pertanto, ex lege, le innovazioni richiedo specifiche deliberazioni con maggioranza variabile e strettamente correlata alla tipologia dell'opera da realizzare.
Le innovazioni "dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni" richiedono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136 co 5 cod. civ.); di contro, quelle che abbiano ad oggetto le opere elencate nel secondo comma dell'art. 1120 cod. civ. possono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell'edificio (art. 1136 co 2 cod. civ.). 

Più precisamente, art. 1120 cod. civ. co 2:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.


Poteri e doveri dell'amministratore
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Ulteriori limitazioni
Ma non tutte le innovazioni sono consentite, infatti, così come indicato nell'ultimo comma dell'art. 1120 cod. civ.: "Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".

Tutela del decoro architettonico
Ai fini della tutela prevista dall'art. 1120 cod. civ. in materia di divieto di innovazioni sulle parti comuni dell'edificio condominiale, non occorre che il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione, abbia un particolare pregio artistico, né rileva che tale decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile, ma è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. La tutela del decoro architettonico - di cui all'art. 1120 c.c. - attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, per cui il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, esercitare una autonoma facoltà di modificare, quelle parti esterne, a prescindere da ogni considerazione sulla proprietà del suolo su cui venga realizzata l'opera innovativa (Cass. Ord. del 18/01/2018 n. 1235; Cass. Sez. 2, 19/06/2009, n. 14455; Cass. Sez. 2, 14/12/2005, n. 27551; Cass. Sez. 2, 30/08/2004, n. 17398).


Fonte: https://www.studiocataldi.it/articoli/28889-condominio-innovazioni-ed-uso-della-cosa-comune.asp






Fumo in condominio


Quando un condomino è solito fumare le sigarette fuori dal balcone e l’odore si avverte nell’appartamento soprastante costringendo il proprietario a mantenere chiuse le finestre.
L’unica norma del codice civile che si occupa di casi del genere si riferisce al divieto di immissioni di fumo o calore che superino la normale tollerabilità ed è l’articolo 844: una previsione del tutto generica che deve essere, di volta in volta, interpretata dal giudice anche alla luce delle situazioni concrete quali la collocazione geografica dell’immobile, l’eventuale presenza di inquinamento ambientale dovuta al traffico, e via dicendo.
Insomma, laddove il fumo, come ad esempio quello di un barbecue, possa generare un fastidio intollerabile al vicino, questo può essere vietato con un ricorso al giudice che, molto probabilmente, si affiderà alla valutazione di un consulente tecnico nominato affinché verifichi se, effettivamente, l’immissione è così insopportabile come sostenuto dalla parte ricorrente.
Questa valutazione, come detto, deve tenere conto delle situazioni concrete in cui si verifica l’episodio, infatti un ambiente inquinato e già di per sé stesso ricco di esalazioni potrebbe rendere del tutto irrilevante, e addirittura non percepibile, il fumo di una sigaretta, mentre potrebbe essere diversa la valutazione in una zona di campagna.
In verità però va detto che, per quanto fastidioso, in astratto il fumo di una sigaretta – peraltro assorbito dall’aria in modo abbastanza rapido – non sia tale da generare una turbativa così insopportabile da giustificare il ricorso al giudice salvo dimostrare, con appositi certificati medici, particolari patologie alle vie respiratorie che potrebbero effettivamente rendere insostenibile l’inalazione del fumo passivo. In questo caso, sarà possibile ricorrere al Giudice di Pace affinché, oltre ad inibire al vicino di casa, per il futuro, il comportamento oggetto del ricorso, disponga la sua condanna a un congruo risarcimento del danno morale.
Si dubita anche che il regolamento di condominio, salvo che non sia venga approvato all’unanimità, possa vietare ai condomini di fumare nella proprietà individuale non potendo il godimento di quest’ultima essere limitato se non con approvazione da parte dello stesso proprietario. Il discorso potrebbe sensibilmente cambiare quando a fumare non sia una sola persona ma una pluralità di persone come avviene nel caso in cui il proprietario del primo piano sia costretto a subire il fumo passivo dei frequentatori del bar posto al piano terra.

E la Cassazione proprio in un caso similecon sentenza nr 7875/2009 ha dato ragione alla famiglia di un inquilino, a cui è stato riconosciuto il risarcimento del danno di 10.000,00 Euro, per via delle immissioni moleste di fumo di sigarette. In questo caso non ci sarebbe bisogno neanche di documentare problemi respiratori: l’ingente propagazione di fumo da sigaretta è, infatti, un danno in sé per sé risarcibile.

 Fonte: Laleggepertutti.it






POSSIBILITA' DI CESSIONE ECOBONUS 2017


La nuova finanziarioa concede la possibilità di cedere la quota IRPEF per opere condominiali che però devono avere le seguenti caratteristiche:

  • siano stata fatta solo per ecobonus – detrazione al 65%; non per ristrutturazione edilizia;
  • sia solo per i soggetti incapienti ai fini IRPEF nell’anno precedente;
  • è cedibile il credito che corrisponde alla detrazione irpef;
  • il credito da cedere va inserito in apposita delibera assembleare;
  • i fornitori dovranno accettare il credito mediante risposta in forma scritta;
  • l’amministratore dovrà comunicare all’Agenzia Delle Entratequali sono i crediti ceduti e chi sono le parti in causa (azienda più condomino) oltre all’importo; copia di tale comunicazione dovrà essere inviata all’impresa. Se tale invio non viene fatto l'accordo decade;
  • la comunicazione di cui sopra scade il 31.03 di ogni anno ed è aggiuntiva a quella che scade il 28.02 relativa alle dichiarazione all'Agenzia Delle Entrate per opere che possano godere di sgravi fiscali;
  • l’impresa utilizza il credito in 10 anni da aprile dell’anno successivo.

SOLO PER GLI INTERVENTI INTRODOTTI DAL 2017 CON DETRAZIONE 70% E 75%
  • per TUTTI i soggetti A CUI SPETTA LA DETRAZIONE; 
  • E' cedibile il credito che corrisponde alla detrazione irpef;
  • Il credito da cedere va inserito in apposita delibera assembleare;
  • LA CESSIONE Può AVVENIRE ANCHE A SOGGETTI DIVERSI DAI FORNITORI (NO BANCHE ED INTERMEDIARI FINANZIARI) CHE POI POSSONO A LORO VOLTA CEDERLO; CHI RICEVE IL CREDITO DOVRA’ accettare il credito MEDESIMO mediante risposta in forma scritta;
  • L’amministratore dovrà comunicare all’ADE quali sono i crediti ceduti e chi sono le parti in causa (azienda + condomino) oltre all’importo; copia di tale comunicazione dovrà essere inviata all’impresa. Se tale invio non viene fatto SALTA TUTTO;
  • La comunicazione di cui sopra scade il 31.03 di ogni anno ed è aggiuntiva a quella di cui parlavamo oggi che scade il 28.02;
  • L’impresa utilizza il credito in 10 anni da aprile dell’anno successivo.





Valvole termostatiche: come usarle?


  1. Non coprire i caloriferi con tende, copricaloriferi o altri oggetti; si ostacolerebbe la corretta diffusione del calore in ambiente e la valvola termostatica rileverebbe una temperatura superiore a quella realmente presente nell’ambiente, interrompendo l’erogazione termica.
  2. Non mettere ad asciugare il bucato sui caloriferi; la rilevazione della temperatura ambiente risulterebbe falsata per difetto con conseguente aumento dei consumi.
  3. E’ buona abitudine arieggiare regolarmente i locali: ricordare che un buon ricambio d’aria ambiente si può ottenere aprendo completamente le finestre per circa 5-10 minuti, con limitato raffreddamento delle superfici interne; in questo caso non occorre intervenire sulla regolazione della valvola. Interrompere pertanto l’erogazione del calore solo prima di un prolungato arieggiamento dei locali, ripristinando l’erogazione termica solo una volta chiuse le finestre.
  4. Regolare la temperatura dei locali in funzione del loro utilizzo: 20 °C nel soggiorno e 18 °C nelle camere sono temperature tali da assicurare un adeguato comfort; ricordare che ogni grado di temperatura in più comporta un aumento dei consumi di circa il 7%.
  5. In caso di assenza giornaliera da casa non è corretto chiudere completamente la valvola per poi portarla in posizione 5 al rientro; in un breve lasso di tempo si consumerebbe l’energia che si sarebbe consumata mantenendo l’ambiente a temperatura costante, a discapito però del comfort ambiente a causa del raffreddamento di superfici e pareti.
  6. In caso di lunghi periodi di assenza, regolare la temperatura su livelli più bassi per consentire di ottenere apprezzabili risparmi.
  7. E’ importante tenere presente che è normale avere termosifoni appena tiepidi quando le temperature esterne sono superiori a 12 °C come nei mesi di ottobre, marzo e aprile; man mano che la temperatura esterna si abbasserà, aumenterà la temperatura di erogazione dell’impianto di riscaldamento.
  8. Nel periodo di riscaldamento se il termosifone è freddo o appena tiepido, soprattutto nella parte inferiore, ciò può significare che la temperatura ambiente desiderata è stata raggiunta ed è pertanto corretto che la valvola termostatica riduca il flusso di acqua calda.
  9. Se il radiatore risultasse freddo durante i normali orari di funzionamento dell’impianto di riscaldamento, prima di richiedere l’intervento dell’assistenza verificare il corretto funzionamento della valvola, regolandola temporaneamente sulla posizione 5 (massima apertura); se il radiatore riprende a scaldarsi, significa che il funzionamento del sensore è corretto e che la temperatura impostata in precedenza era stata raggiunta.
  10. Alla fine del periodo di riscaldamento posizionare le teste termostatiche sulla posizione 5 (o 6) (massima apertura) per evitare che eventuali residui di impurità presenti nel circuito di riscaldamento possano sedimentare causando otturazioni durante il periodo di inattività della valvola, impedendone il successivo corretto funzionamento.
 

Fonte: ReteIrene






PROROGA DI 6 MESI PER LA CONTABILIZZAZIONE SEPARATA DEL CALORE


Il termine per installare sistemi di contabilizzazione del calore nei condominii con riscaldamento centralizzato è stato prorogato al 30 giugno 2017. Proroga in extremis con il provvedimento approvato il 29 dicembre in Consiglio dei Ministri all’art. 6, comma 10 del D.L. “Milleproroghe”.

fonte: Anammi





Riscaldamento: distacco dall'impianto centralizzato


Con la cortesia dell'Ing. Sanginiti Antonio
www.studiosanginiti.com - info@studiosanginiti.com

IL DISTACCO DALL’IMPIANTO CENTRALIZZATO

C.C. ART. 1118 Diritti dei partecipanti sulle parti comuni.
Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

LEGISLAZIONE NAZIONALE PRINCIPALE Decreti Ministeriali 26 giugno 2015 Attuazione art. 4 comma 1 Decreto legislativo 19 agosto 2005 n° 192 Di seguito i titoli dei nuovi Decreti: 1 Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici. (15A05198) (GU Serie Generale n.162 del 15-7-2015 - Suppl. Ordinario n. 39) con n.1 Allegato e n. 2 Appendici.
Definisce (art.1) “le modalità di applicazione della metodologia di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici, ivi incluso l'utilizzo delle fonti rinnovabili, nonché le prescrizioni e i requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche degli edifici e unità immobiliari, nel rispetto dei criteri generali di cui all'art. 4, comma 1, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, come riportati nell'Allegato 1”..

Decreti Ministeriali 26 giugno 2015 Attuazione art. 4 comma 1 Decreto legislativo 19 agosto 2005 n° 192 1 Applicazione delle metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici. (15A05198) (GU Serie Generale n.162 del 15-7-2015 - Suppl. Ordinario n. 39) con n.1 Allegato e n. 2 Appendici. ALLEGATO 1 (Articoli 3 e 4)

CRITERI GENERALI E REQUISITI DELLE PRESTAZIONI ENERGETICHE DEGLI EDIFICI.
5 REQUISITI E PRESCRIZIONI SPECIFICI PER GLI EDIFICI ESISTENTI SOTTOPOSTI A RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA

5.1 Ambito di applicazione 1. Le disposizioni di cui al presente Capitolo 5 si applicano agli edifici esistenti sottoposti a riqualificazione energetica come definita all’articolo 2, comma 1, lettere l-vicies ter) del decreto legislativo, appartenenti alle categorie definite in base alla destinazione d’uso di cui al paragrafo 1.2 del Capitolo 1, fatte salve le eccezioni espressamente indicate.
5.2 Requisiti e prescrizioni per gli interventi sull’involucro
5.3 Requisiti e prescrizioni per la riqualificazione degli impianti tecnici 1. Nel caso di ristrutturazione o di nuova installazione di impianti termici di potenza termica nominale del generatore maggiore o uguale a 100 kW, ivi compreso il distacco dall’impianto centralizzato anche di un solo utente/condomino, deve essere realizzata una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche compatibili e la loro efficacia sotto il profilo dei costi complessivi (investimento, esercizio e manutenzione). La soluzione progettuale prescelta deve essere motivata nella relazione tecnica di cui al paragrafo 2.2, sulla base dei risultati della diagnosi. La diagnosi energetica deve considerare, in modo vincolante ma non esaustivo, almeno le seguenti opzioni:5.3

La diagnosi energetica deve considerare, in modo vincolante ma non esaustivo, almeno le seguenti opzioni:

a)impianto centralizzato dotato di caldaia a condensazione con Contabilizzazione e termoregolazione del calore per singola unità abitativa;
b)impianto centralizzato dotato di pompa di calore elettrica o a gas con contabilizzazione e termoregolazione del calore per singola unità abitativa;
c)le possibili integrazioni dei suddetti impianti con impianti solari termici;
d)impianto centralizzato di cogenerazione;
e)stazione di teleriscaldamento collegata a una rete efficiente come definita al decreto legislativo n. 102 del 2014;
f)per gli edifici non residenziali, l’installazione di un sistema di gestione automatica degli edifici e degli impianti conforme al livello B della norma EN15232.

Di fatto la trasformazione da centralizzato ad autonomo diventa difficile se non improbabile, compreso il singolo distacco!






Anagrafe condominiale - variazioni


La cosiddetta legge di stabilità 2016 introduce una variazione al 1° comma dell'art. 13 legge 431/98 riguardante i contratti di locazione ad uso abitativo modificandola come segue:

"È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile”.






Agevolazioni IMU 2016


Il co. 10 dell'art. 1 della L. 208/2015 (legge di stabilità 2016) prevede, dall'1.1.2016, una riduzione del 50% della base imponibile dell'IMU (e di conseguenza anche della TASI, considerato che la base imponibile è la stessa) per le unità immobiliari, escluse quelle di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado (ovvero ai genitori oppure ai figli) che la destinano ad abitazione principale e a condizione che:

- il contratto sia registrato,

- il proprietario dell'immobile (comodante) possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

In relazione alla disposizione secondo cui, al fine di poter beneficiare della riduzione della base imponibile IMU/TASI, il soggetto passivo (comodante) dovrebbe attestare il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione IMU di cui all'art. 9 co. 6 del DLgs. 23/2011, il MEF ha precisato che, per l'anno 2016 (annualità a cui si riferisce il nuovo adempimento tributario connesso all'agevolazione relativa agli immobili in comodato in questione), il contribuente dovrà adempiere al proprio obbligo dichiarativo entro il 30.6.2017 attestando il possesso dei suddetti requisiti nel modello di dichiarazione IMU.

Resta dubbio il fatto che se nello stesso comune il comodante possieda anche solo una quota millesimale della portineria o una particella di terreno l’agevolazione non possa essere applicata.

Fonte: Interrogazione parlamentare 21.1.2016 n. 5-07445 - Il Quotidiano del Commercialista del 22.1.2016 - "Per i comodati ai parenti attesi i chiarimenti del MEF" - Zeni






Detrazioni IRPEF per lavori su immobili


Si ricorda che il prossimo 31.12.2015 scadranno le super detrazioni IRPEF per i lavori sugli immobili. Quindi tutti i lavori che verranno effettuati e pagati con bonifico entro il 31.12.2015 usufruiranno delle seguenti detrazioni:
· Interventi finalizzati al risparmio energetico: detrazione del 65%;
· Interventi di manutenzione straordinarie e ristrutturazione edilizia: detrazione del 50%;
· Acquisti di mobili ed elettrodomestici (solo se conseguenti ad interventi di manutenzione straordinarie e ristrutturazione edilizia): detrazione del 50%.

A decorrere dal PRIMO GENNAIO 2016, le detrazioni saranno le seguenti:
· Interventi finalizzati al risparmio energetico: detrazione del 36%;
· Interventi di manutenzione straordinarie e ristrutturazione edilizia: detrazione del 36%;
· Acquisti di mobili ed elettrodomestici (solo se conseguenti ad interventi di manutenzione straordinarie e ristrutturazione edilizia): nessuna detrazione.

Ovviamente fino al 31.12.2015 potranno essere effettuate modifiche, proroghe o altro; vi consigliamo però di effettuare gli interventi entro il 31.12.2015 qualora fossero in previsione o necessari.






L'amministratore di condominio non ha alcun potere di azione per i gravi difetti di costruzione negli appartamenti


di Avv. Alessandro Gallucci
Fonte: www.condominioweb.com 

I poteri dell'amministratore di condominio si fermano davanti all'uscio delle case dei condomini: questo vecchio adagio, vero in parte, trova conferma in materia di gravi difetti di costruzione nella sentenza n. 10855 resa dalla Seconda Sezioni Civile della Corte di Cassazione il 16 maggio 2014. Il principio espresso dagli ermellini, di cui daremo conto qui di seguito, s'inserisce nel consolidato filone giurisprudenziale che, a giusta ragione, nega all'amministratore condominiale, poteri di gestioni e correlate facoltà d'agire in giudizio ulteriori rispetto a quelle riguardanti le parti comuni dell'edificio. Gravi difetti di costruzione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva e insussistenza della legittimazione attiva dell'amministratore di condominio: attorno a questi due perni ruota la sentenza in esame.

Il caso:
l'amministratore di un condominio, per il tramite di un avvocato, propone azione per gravi difetti di costruzione ex art. 1669 c.c. contro l'impresa esecutrice delle opere nonché contro il committente; l'edificio condominiale, ivi comprese le unità immobiliari, afferma la compagine attrice, presentano gravi difetti. Sicché si agisce la fine di ottenere il risarcimento del danno. In primo e secondo grado il condominio esce vittorioso; l'esito del giudizio di legittimità è differente.

Gravi difetti costruttivi, che cosa deve intendersi per gravi difetti di costruzione?
Secondo la giurisprudenza "i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione" (App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857)" (Trib. Legano 17 luglio 2012).

La responsabilità decennale per gravi difetti costruttivi.
La garanzia per i gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c. ha durata decennale, ma una volta scoperti i gravi difetti (solitamente è necessaria una consulenza tecnica, salvo macroscopiche situazioni riconoscibili anche da non addetti ai lavori), il proprietario dell'immobile ha poco tempo (un anno= per far valere l'azione.

Gravi difetti, amministratore e condomini
L'amministratore ha il potere/dovere di agire per compiere gli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio, ma i suoi poteri si fermano lì. In buona sostanza se il condomino non gli conferisce specifica procura speciale ad agire in suo nome e conto per i gravi difetti della propria unità immobiliare, il mandatario della compagine non può far nulla in merito.
Motivo? Una cosa è la gestione delle parti comuni, rispetto alla quale l'amministratore ha ben precisi compiti, altro i diritti individuali dei condomini sulle loro proprietà, sulla cui tutela il mandatario non ha alcuna competenza.

E' questo quello che ha affermato la Cassazione nella sentenza n. 10855, riconoscendo fondata l'eccezione di carenza di legittimazione attiva avanzata dalla società costruttrice nelle proprie difese nei giudizi di merito.
Si legge nella pronuncia in esame che “il potere, attribuito ex art. 1130, n. 4 c.c. all'amministratore condominiale, di compiere atti conservativi dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato non può mai estendersi fino al punto da considerare in esso ricompreso anche il potere di proporre azioni risarcitorie di pertinenza dei singoli condomini.

Giova, in proposito, rammentare come già questa Corte ha avuto modo di evidenziare che la legittimazione dell'amministratore del condominio non può "tuttavia estendersi alla proposizione, senza alcun mandato rappresentativo da parte dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie, in forma specifica o per equivalente pecuniario,relative ai danni subiti dai singoli condomini nei rispettivi immobili di proprietà esclusiva" (Cass., Sezione II, n. 22656/2010)” (Cass. 16 maggio 2014 n. 10855).






Il nuovo decreto legislativo per l'efficienza energetica


di Ivan Meo
fonte: www.condominioweb.com 

È stato appena adottato un decreto legislativo che recepisce le regole Ue relative al risparmio energetico. Coinvolte pubblica amministrazione e imprese, ma grandi novità per chi vive in condominio.

Recepimento della direttiva europea 2012/27/Ue.
L'ultimo decreto legislativo approvato dal Consiglio dei Ministri chiama pubblica amministrazione, imprese e consumatori a dare il proprio contributo per migliorare l'efficienza energetica. Tale provvedimento mette in atto la direttiva europea 2012/27/Ue, prevedendo, da qui al 2020, uno stanziamento di 800milioni di euro.

Obiettivi. Il comunicato stampa diramato dal Governo chiarisce che "Obiettivo del decreto è la riduzione della dipendenza dell'Unione dalle importazioni di energia, sfruttando lo strumento dell'efficientamento energetico e mettendo in atto azioni volte a dare stimolo all'economia nell'attuale fase di crisi ed a contrastare i cambiamenti climatici in atto. La transizione verso un'economia più efficiente sotto il profilo energetico consentirà di accelerare la diffusione di soluzioni tecnologiche innovative, accrescendo la competitività dell'industria e contribuendo al rilancio della crescita economica ed alla creazione di posti di lavoro di qualità elevata nei settori connessi. Si prevedono, in particolare: una riduzione del 20% del consumo di energia primaria dell'Unione entro il 2020, nonché ulteriori miglioramenti in materia di efficienza energetica dopo il 2020".

La parola al ministro.
Federica Guidi, ministro per lo Sviluppo economico, ha commentato: "Si tratta di un pacchetto che, insieme alle altre misure approvate finora, consente di affrontare le importanti sfide dirette a migliorare la sicurezza di approvvigionamento e alla riduzione dei costi energetici" e auspica che " possano presto diventare tangibili i benefici a favore dei consumatori, delle imprese e dell'ambiente".

Novità per i condomini.
Chi vive in condominio vedrà presto delle grandi novità. Infatti, diventerà obbligatoria, entro il 31 dicembre 2016, l'installazione di un contatore di calore per ciascun edificio nel caso in cui il riscaldamento, il raffreddamento o la fornitura di acqua calda siano effettuati da una rete di teleriscaldamento o, nel caso di supercondomini, da una centrale termica che serve più palazzi.

Obbligatorietà dell'installazione dei contatori.
Sempre entro il 31 dicembre 2016 è obbligatoria l'installazione di contatori individuali per ciascuna unità immobiliare, a meno che l'operazione è tecnicamente impossibile da eseguire oppure se non è efficiente in termini di costi e proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali. Tali casi, però richiedono un'apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.

Altri obblighi.
Tuttavia, pur in presenza di simili circostanze, il condominio non sarebbe esente da altri obblighi. Infatti, si dovrà ricorre all'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali per misurare il consumo di calore in corrispondenza a ciascun radiatore posto all'interno delle unità immobiliari dei condomini, a meno che l'installazione di tali sistemi risulti essere non efficiente in termini di costi. In tal caso, si dovranno prendere in considerazione metodi alternativi per la misurazione del consumo di calore. Il cliente finale potrà affidare la gestione del servizio di termoregolazione e contabilizzazione del calore ad altro operatore diverso dall'impresa di fornitura.

Ripartizione delle spese.
Secondo il decreto, il criterio per ripartire le spese di riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria se prodotta in modo centralizzato prevede una suddivisione dell'importo complessivo in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell'impianto, in base alla norma tecnica Uni 10200 e successivi aggiornamenti. A oggi la norma di riferimento è quella del 2013. Per la prima stagione termica, sarà consentito operare la suddivisione in base ai soli millesimi di proprietà. La mancata installazione dei dispositivi e la ripartizione della spesa non conforme a quanto previsto dal legislatore comportano una sanzione amministrativa da 500 a 2.500 euro.






Chiarimenti su detrazioni spese per il recupero del patrimonio edilizio


La circolare n.11/e del  2014 dell’Agenzia delle Entrate fornisce una serie di chiarimenti su dubbi interpretativi riguardanti le detrazioni previste per le spese relative ad interventi  di recupero del patrimonio edilizio. Per quanto riguarda la detraibilità delle spese per il familiare convivente, nonostante la norma preveda che abbia diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché abbia sostenuto le spese e le fatture ed i bonifici siano a lui intestati, è stato specificato che, nel caso in cui la fattura e il bonifico siano intestati ad un solo comproprietario, mentre la spesa di ristrutturazione è sostenuta da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non risulta indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fatt ura sia annotata la percentuale di spesa da quest’ultimo sostenuta. Al riguardo, si precisa che l’annotazione sui documenti della percentuale di spesa sostenuta deve essere effettuata fin dal primo anno di fruizione del beneficio e che il comportamento dei contribuenti deve essere coerente con detta annotazione. È esclusa la possibilità di modificare, nei periodi d’imposta successivi, la ripartizione della spesa sostenuta.

Fonte: Ufficio Fiscale A.N.AMM.I.






Nuova proroga per contabilizzazione e termoregolazione del calore


Dal 2016 tutti i condomini dovranno dotarsi di contatori individuali di calore o raffreddamento.

08/05/2014
di Angelo Pesce

L'introduzione di valvole termostatiche e di ripartitori elettronici del calore per il conteggio pro-capite di ogni singolo condomino porterà una serie di vantaggi.

In attesa di recepimento.

La Direttiva, 2012/27/UE, che andrebbe recepitaentro il 5 giugno 2014, impone agli Stati membri di fissare un obiettivo nazionale indicativo di efficienza energetica che guardi ai consumi e ai risparmi di energia primaria o finale per l'ottenimento del 20% di risparmio entro il 2020 (il cd. pacchetto clima-energia 20-20-20 che punta anche alle energie rinnovabili e ad una consistente riduzione di emissioni di CO2 nell'atmosfera).

Ricordiamo che gli articoli chiave della Direttiva europea sono relativi alla ristrutturazione degli immobili nel settore pubblico, ai regimi obbligatori di efficienza, alla misurazione e alla contabilizzazione dell'energia, alla promozione dell'efficienza per il riscaldamento e il raffreddamento, alla trasformazione, trasmissione e distribuzione dell'energia.

La situazione italiana. Il nostro paese ha approvato in via preliminare lo schema di decreto legislativo di attuazione della Direttiva ed è ora al vaglio delle Commissioni Parlamentari competenti. Il nostro paese ha approvato in via preliminare lo schema di decreto legislativo di attuazione della Direttiva ed è ora al vaglio delle Commissioni Parlamentari competenti. In particolare, per quanto riguarda i condomini è fondamentale sottolineare che entro il 31 dicembre 2016, tutti gli edifici con il riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di termoregolazione e contabilizzazione del calore.

Infatti, lì dove la pluralità di edifici (supercondominio) o gli edifici polifunzionali, siano serviti da un impianto di distribuzione centralizzato o da una rete di teleriscaldamento per la fornitura di riscaldamento, raffreddamento o acqua calda, entro il 2016 le imprese fornitrici del servizio dovranno obbligatoriamente installare contatori individuali di calore o di fornitura di acqua calda in corrispondenza dello scambiatore di calore collegato alla rete o del punto di fornitura; inoltre, le stesse imprese dovranno dotare gli utenti finali di contatori individuali per la misurazione dell'effettivo consumo di calore di raffreddamento o di acqua calda per ciascuna unità immobiliare, che risultino efficienti sia in termini di costi che di potenziali risparmi energetici (l'installazione dovrà risultare tecnicamente possibile, in caso contrario sarà il tecnico abilitato o il progettista dell'impianto, a relazionare in un rapporto tecnico la non fattibilità dell'intervento).

In quest'ultimo caso, cioè lì dove l'intervento da parte dell'impresa fornitrice del servizio non sia possibile, si può ricorrere all'installazione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore individuali, da installarsi su ogni singolo radiatore per la corretta misurazione dei consumi (così come previsto dalla norma UNI EN 834).

Rivoluzione in condominio. Nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato, i sistemi tecnologici che consentono la contabilizzazione del calore permettono sia di regolare autonomamente la temperatura in ogni unità immobiliare, sia di suddividere le spese in proporzione a quanto ciascun condomino effettivamente consuma (si possono ottenere risparmi di combustibile tra il 10% e il 30% annui).

(Da non perdere: Ma veramente conviene installare le valvole termostatiche per la contabilizzazione del calore? )

Dotare l'impianto di riscaldamento centralizzato a gas metano di valvole termostatiche e di ripartitori elettronici del calore per il conteggio pro-capite di ogni singolo condomino, porta indubbiamente una serie di vantaggi:

  • consente di rendere energeticamente efficiente l'intero immobile, contribuendo anche alla riduzione di emissioni di CO2;
  • abbattere i consumi, premiando le famiglie virtuose che ridurranno le temperature attraverso l'impiego delle valvole termostatiche;
  • ogni famiglia pagherà sulla base dell'effettivo fabbisogno energetico e il conteggio avverrà tramite l'uso dei sistemi di ricezione dei consumi.


Nel dettaglio, sulla base dell'art. 9 (relativo alla Misurazione):

  • i consumatori finali di energia devono ricevere contatori individuali purché tecnicamente e finanziariamente fattibile;
  • gli Stati membri devono adottare sistemi di misurazione "intelligenti" per il gas e l'energia elettrica (in conformità alle direttive 2009/72 e 2009/73).
  • Sulla base invece degli artt. 10, 11 e 12 (relativi alla Fatturazione e Accesso alle informazioni):
  • la fatturazione dovrà basarsi sul consumo reale e sarà garantita la disponibilità della bolletta elettronica su richiesta dell'utente finale;
  • dovrà prevedersi la gratuità delle fatture e delle informazioni sui consumi individuali per gli utenti finali.

(I vantaggi degli impianti di riscaldamento del pavimento a pannelli radianti.)



Fonte http://www.condominioweb.com/vantaggi-delle-valvole-termostatiche-e-dei-ripartitori-del-calore.2219#ixzz318RTM9LB 
www.condominioweb.com 






Quali saranno le conseguenze dopo la sentenza “salva affitti in nero”? Ecco le reazioni delle associazioni di categoria


La sentenza della Corte costituzionale 50/2014 (commentata ieri Sentenza choc della Corte Costituzionale. I Giudici salvano gli affitti in nero. Bocciate le norme per eccesso di delega.) ha cancellato i commi 8 e 9 dell'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, che prevedevano, nell'ambito della cedolare secca sugli affitti, un meccanismo punitivo nei confronti dei proprietari che non registravano il contratto di locazione o lo registravano con un canone inferiore a quello effettivo. Nello specifico, i commi dichiarati incostituzionali stabilivano:

“8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.

9. Le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.

In sostanza, il proprietario che evadeva il fisco poteva essere “denunciato” dall'inquilino, che, con la registrazione tardiva del contratto “in nero”, otteneva automaticamente, per 4 anni, un canone bassissimo, pari al triplo della rendita catastale.

La norma va riscritta. La Consulta ha accolto “solo” il rilievo dell'eccesso di delega. In pratica, il Governo è andato oltre la delega legislativa conferitagli dal Parlamento con la legge n. 49/2009. La Corte non ha affrontato gli altri profili sollevati dai Tribunali di merito, sui quali il dibattito rimane aperto. La sentenza, dunque, non appare risolutiva. Il legislatore, infatti, potrebbe anche decidere di reintrodurre la norma, tenendo conto delle critiche mosse dagli addetti ai lavori.

Le reazioni delle associazioni di categoria. La decisione della consulta è stata accolta con favore della associazioni dei proprietari, che avevano già denunciato i rischi di abuso della norma da parte degli inquilini. Secondo Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, “la sentenza conferma che la Consulta presidia con fermezza i principi di certezza e correttezza del diritto”. Fabio Pucci, segretario generale dell'UPPI pone l'attenzione sugli effetti retroattivi della pronuncia, per cui “i contratti che sono stati registrati dagli inquilini finiranno nel nulla”, e i proprietari, in caso di sfratto per morosità vanificato dall'applicazione della norma incostituzionale, “potranno chiedere agli inquilini di liberare l'abitazione, in quanto il contratto cesserà unitamente alla norma prevista dal decreto del 2011 ”.

Quali effetti avrà la sentenza della Consulta? In attesa di eventuali determinazioni da parte del legislatore, è necessario capire quali sono le ricadute pratiche della decisione della Consulta sui contratti in corso, che dovrebbero tornare ai canoni precedenti anche per il periodo arretrato. Sul punto, Ladislao Kowalski (UPPI) sottolinea “il pericolo che venga fatta una legge che sani la carenza di delega”. Intervento invocato, invece, da Daniele Barbieri, segretario generale della SUNIA, secondo il quale “la sentenza determina una gravissima situazione di vuoto normativo nella politica di contrasto all'evasione fiscale e il motivo di eccesso di delega può e deve essere sanato dal Parlamento”. Secondo Guido Piran, segretario generale del Sicet “con questa pronuncia - fa sapere in una nota - tornerà a crescere l'illegalità ed il nero nel settore degli affitti che con la norma censurata dalla Corte Costituzionale aveva iniziato a diminuire”. “Ma oltre a questo viene a crearsi una situazione di forte incertezza per le conseguenze delle situazioni pregresse ed un vuoto legislativo di una efficace misura a tutela degli inquilini e di lotta all'evasione che ogni anno vede negli affitti oltre 2 miliardi di imposte non pagate”. “Chiederemo al Governo, al Parlamento e a tutte le forze politiche di inserire nel Piano Casa un apposito articolo che risolva il problema a riparo da censure della Corte Costituzionale”.

Dello stesso parere Valerio Angeletti, presidente di Fimaa che ritiene opportuno l'intervento del Governo al fine di sanare la gravissima situazione di vuoto normativo nella politica di contrasto all'evasione fiscale determinata dalla sentenza della Consulta che ha dichiarato illegittimi. “E' necessario che venga promulgata in tempi brevissimi una legge apposita che sani la carenza di delega. Se le norme non verranno ripristinate - continua Angeletti - gli inquilini non potranno più chiedere la riduzione del canone per gli immobili con contratto non registrato, causando un enorme danno alla lotta contro l'evasione fiscale e al settore immobiliare per quanto riguarda la disincentivazione della registrazione dei nuovi contratti di locazione. Inoltre, data la retroattività della sentenza, - conclude - i contratti 'ridotti' in corso si estingueranno automaticamente, anzi e' come se non fossero mai esistiti”.

Tornano in gioco i vecchi contratti. In termini generali, la sentenza di incostituzionalità produce l'effetto di disapplicare la norma censurata retroattivamente, travolgendo la validità di tutti i rapporti giuridici ancora pendenti al momento della decisione, con la sola esclusione dei «rapporti esauriti» come, ad esempio, quelli decisi con sentenza passata in giudicato, oppure non più operanti, per decadenza o prescrizione.

Nel caso di specie, i contratti sorti in applicazione delle norme annullate della Consulta dovranno considerarsi estinti o risolti a tutti gli effetti, con conseguente recupero dei precedenti contratti. Se si tratta di un contratto di locazione scritto e non registrato, la riduzione automatica del canone, operata ex art. 3, commi 8 e 9, d.lgs. n. 23/2011, è illegittima e si torna al condizioni contrattuali di partenza. Ne consegue che il pagamento in misura ridotta configurerò un inadempimento del conduttore, con la possibilità, per il locatore, di attivare la procedura di sfratto per morosità.

Nel caso di contratto verbale di locazione, poiché è richiede la forma scritta a pena di nullità, il locatore non potrà agire in forza della locazione, ma con una causa ordinaria, contestando l'occupazione senza titolo dell'immobile e chiedendo la condanna dell'occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione. Sul punto, peraltro, la giurisprudenza ha stabilito che la registrazione effettuata dall'inquilino ex art. 3 del d.lgs. 23/2011 presuppone, comunque, un contratto valido e che, pertanto, la registrazione predetta non valeva a sanare un contratto di locazione nullo ab origine per difetto di forma scritta (Nullo il contratto di locazione se concluso verbalmente).

Infine, in presenza di contratto di comodato fittizio, dissimulante una locazione, il proprietario dovrà agire in via ordinaria per la risoluzione del contratto alla scadenza e la condanna al rilascio (artt. 1809-1810 c.c.). Nella stessa causa potrà richiedere una somma titolo di indennità di occupazione, a decorrere dalla scadenza del contratto di comodato.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
Fonte: CondominioWeb.com
http://www.condominioweb.com/affitti-in-nero-tempi-duri-per-i-conduttori-che-hanno-denunciato-il-proprietario.2110






Riparazioni da parte del conduttore: non sempre c'è diritto al rimborso delle spese


In tema di locazioni, ad uso abitativo o ad uso differente dal primo, il conduttore dell'unità immobiliare ha diritto al rimborso della spesa effettuata per la manutenzione della medesima solamente se dà prova che essa avesse carattere d'urgenza e solo se ha agito avendo avvisato il locatore.
La Cassazione, con la sentenza n. 4064 del 20 febbraio 2014, è tornata sull'argomento confermando il proprio consolidato ed unanime orientamento in merito alla rimborsabilità delle spese effettuate dal conduttore sull'unità immobiliare concessagli in locazione.

Norma di riferimento è l'art. 1577 del codice civile, rubricato Necessità di riparazioni, che recita:
“Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore”.
Insomma devono ricorrere tre elementi affinché il conduttore possa reclamare presso il locatore il rimborso della spesa:
a) non si deve trattare di spesa a suo carico (ossia di spese di piccola manutenzione dovute all'uso, cfr. su tutti art. 1609 c.c.);
b) si deve trattare di spesa urgente;
c) deve contemporaneamente avvisare il proprietario.

Di tutti questi fatti è il conduttore stesso che deve fornire prova. In tal senso, afferma la Cassazione nella sentenza n. 4064, “è infatti ius receptum che il conduttore ha diritto al rimborso delle spese per le riparazioni eccedenti la normale manutenzione se, avendo il carattere dell'urgenza, il conduttore ha avvisato il locatore e nell'inerzia di questi, ha provveduto direttamente ai lavori (ex multis Cass. 10742 del 2002, 4583 del 2008, 16136 del 2010)” (Cass. 20 febbraio 2014 n. 4064).

E' questa dunque la lettura che la giurisprudenza fornisce della locazione “dare contemporaneamente avviso”. Nella sostanza il proprietario dev'essere informato per avere comunque la possibilità d'intervenire immediatamente. Ogni ritardo rispetto all'urgenza della situazione dev'essere considerato causa di diretto intervento da parte del conduttore.

Che cosa deve intendersi esattamente con urgenza?
Secondo la giurisprudenza le riparazioni urgenti” hanno come caratteristica la "indifferibilità" rispetto all'interesse del creditore; ossia, sono quelle che "non possono procrastinarsi sino al tempo necessario perché il locatore sia avvertito e possa provvedere alla riparazione". Si tratta cioè delle riparazioni improcrastinabili, sicchè un ritardato intervento riparatore dilaterebbe il guasto (ad es., la rottura di un tubo di adduzione dell'acqua)” (così Trib. Modena 25 febbraio 2006).
Un concetto molto simile a quello di urgenza dell'intervento nell'ambito condominiale ma che rispetto ad esso deve sempre tenere conto di un aspetto: il proprietario deve comunque essere messo a conoscenza della situazione al fine, laddove sia possibile, intervenire negli stessi modi e tempi in cui interverrebbe il conduttore. E ciò, nel condominio, non è necessario al fine di chiedere il rimborso, ai sensi dell'art. 1134 c.c., della spesa effettuata per le parti comuni dal singolo condomino.

Fonte: CondominioWeb.com
http://www.condominioweb.com/conduttore-reclamare-al-locatore-il-rimborso-della-spesa-urgente.2105






Si abbassano gli interessi sul ravvedimento operoso


Con Decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze del 13 dicembre 2013, il tasso d’interesse legale scende dal 2,5% all’1%. Pertanto gli interessi per i giorni di ritardo nel versamento di tributi e ritenute ricadenti nel 2014 devono essere computati utilizzando il nuovo saggio, mentre per quanto riguarda i giorni di ritardo fino al 31.12.2013 occorrerà continuare a considerare la misura del 2,5%.

Così, una ritenuta di 100,00 operata nel mese di ottobre 2013 e non ancora versata, dovrà essere addizionata di 0,31 euro per i 45 giorni di ritardo ricadenti nel 2013 ((100X2,5/100)/365X45), e di 0,0027397 euro per ogni giorno di ritardo a partire dal 01.01.2014. Qualora il versamento avvenga il 16 febbraio 2014, allora i giorni di ritardo ricadenti nel 2014 saranno 47 e pertanto ai 0,31 euro calcolati per i giorni di ritardo del 2013, andranno ad aggiungersi  0,13 euro per i 47 giorni di ritardo del 2014, per un totale di 0,44 euro.

(Ufficio fiscale A.N.AMM.I.)  






Incasso canoni di locazione 2014


Per effetto della modifica dell’art. 12 del D.L. 201/2011, convertito nella L. 214/2011, operata dal comma 50 dell’articolo 1 della L. 147/2013, in deroga a quanto stabilito al comma 1 dell’art. 12 del D.L. sopra citato, i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, con l’eccezione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, non possono più avvenire in contanti qualunque sia l’importo del canone. E’ possibile soltanto ricorrere a mezzi tracciabili.

Per le locazioni, dunque, non vale l’importo massimo fissato in 999,99 euro per tutti gli altri pagamenti che avvengano in contanti dal comma 1 dell’art. 12 del D.L. 201/2011: anche un importo inferiore deve essere pagato esclusivamente con mezzi tracciabili.

(Ufficio fiscale A.N.AMM.I.)






Tracciabilità pagamento canoni di locazione


Dal 1 gennaio 2014 i canoni di locazione dovranno essere corrisposti mediante strumenti di pagamento tracciabili (es. assegno, bonifico o carta di credito), indipendentemente dall'importo degli stessi.
Ai comuni saranno inoltre assegnate funzioni di monitoraggio sui contratti di locazione abitativa in essere: a tal fine, questi ultimi, potranno altresì ricorrere al registro di anagrafe condominiale, ove, come noto, sono annotati i dati relativi agli inquilini degli immobili.
Dal 1 gennaio 2014, pertanto, dovrà essere Sua cura, corrispondere/ricevere i canoni mensili attraverso strumenti quali l'assegno o il bonifico, evitando il pagamento in contanti, sebbene gli importi siano inferiori alla soglia dei 999,99 euro.
Sfuggono alla nuova previsione i contratti di locazione ad uso commerciale e gli alloggi di edilizia residenziale pubblica.






Finanziaria 2014


Fiscalità immobiliare

- L’imposta unica comunale (IUC): Viene istituita l’Imposta unica comunale in materia immobiliare (IUC), che si articola in tre componenti:
1. l’imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale dovuta dal possessore; rimane esclusa la prima casa;
2. il tributo sui servizi indivisibili (TASI), destinato a finanziare i servizi indivisibili, a carico sia del possessore sia dell’utilizzatore dell’immobile;
3. la tassa sui rifiuti (TARI) destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore.

- IMU 2013: Chi ha pagato la seconda rata IMU entro il 16 dicembre con un pagamento insufficiente o errato, potrà versare quanto ancora dovuto entro giugno 2014 senza sanzioni.
- Mini IMU: Le date dei versamenti dell'addizionale TARES e del conguaglio IMU 2013 sulla prima casa (la cosiddetta Mini IMU) sono state unificate al 24 gennaio 2014.
- IMU prima casa 2014: questa imposta rimane attiva solo per le prime case DI LUSSO. Ai proprietari spetterà una detrazione di 200 euro ma viene soppressa la detrazione di 50 euro per ogni figlio di età inferiore ai 26 anni residente.
 

Lavoratori e famiglie

- Detrazioni Irpef dipendenti: Elevate le detrazioni Irpef per lavoro dipendente per i redditi fino a 55 mila euro.
- Proroga bonus ristrutturazioni: Confermata la detrazione Irpef dei costi di ristrutturazione edilizia, con tetto agevolabile a 96 mila euro con aliquote pari al 50% nel 2014 e al 40% nel 2015. Dal 2016 si tornerà al 36%.
- Proroga bonus riqualificazione energetica: Confermata la detrazione per le spese di riqualificazione energetica, con aliquote al 65% nel 2014 e al 50% nel 2015. Dal 2016 lo sconto fiscale scenderà al 36%.
- Proroga bonus arredi: La detrazione fiscale del 50% per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici viene confermata con le attuali regole anche per il 2014, con tetto di spesa a 10 mila euro. È stato soppresso il provvedimento che limitava la detrazione per la spesa relativa agli arredi allo stesso importo speso per la ristrutturazione.
- Pagamento tracciabile affitti: Introdotto il divieto di pagare canoni di locazione in contanti relativamente ad immobili ad uso abitativo, qualunque sia l’importo.
- Rivalutazione quote e terreni persone fisiche: Riaperti i termini per la rivalutazione di terreni (agricoli ed edificabili) e delle partecipazioni in società non quotate. Il possesso dei beni è da verificarsi al 1° gennaio 2014. Termine al 30 giugno 2014 per la redazione della perizia e per il pagamento dell’imposta sostitutiva (2% per le partecipazioni non qualificate, 4% per terreni e partecipazioni qualificate).
- Taglio detrazioni Irpef: Entro il 31 gennaio 2014 dovranno essere adottati provvedimenti di razionalizzazione delle detrazioni per oneri quali spese mediche, mutui ecc. In mancanza di tale razionalizzazione, le detrazioni saranno ridotte al 18% per il 2013 e al 17% a decorrere dal 2014.






Detrazioni fiscali


Il governo ha deciso di protrarre le detrazioni fiscali per risparmio energetico / ristrutturazioni / mobili / elettrodomestici sono state prorogate per tutto il 2014 e per i soli condomini, sino a Giugno 2015; ulteriori informazioni possono essere meglio reperite nell'apposito sito governativo.
Le stesse detrazioni caleranno sino al 40% ed al 50%.
Le detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni edilizie spetteranno a chi sostiene la spesa, quindi hanno diritto alle agevolazioni sia i proprietari degli immobili, che i locatari o i comodatari; potranno beneficiare di queste agevolazioni anche coloro i quali hanno effettuato lavori di ristrutturazione prima del rogito, a condizione che il compromesso stipulato per acquistare l'appartamento sia stato registrato e che si sia stati immessi nel possesso dell’immobile.

Detrazione del 65%
la proroga per tutto il 2014 comporta il prolungamento fino al 30 giugno 2015 del bonus per i condomini, cioè destinati agli interventi relativi alle parti comuni degli immobili condominiali o che riguardino tutte le unità immobiliari del condominio.
Detrazioni del 50% e del 65%
Varranno per le spese sostenute per interventi per il risparmio energetico, sostituzione di caldaie, di condizionatori, acquisto di mobili, frigoriferi, forni, lavatrici, elettrodomestici, interventi di recupero e restauro edilizio, costruzione o acquisto di box auto, interventi per adeguare gli edifici alle norme antisismiche.






Privacy - l'assemblea


PERSONE CHE NON FANNO PARTE DEL CONDOMINIO POSSONO PARTECIPARE ALL’ASSEMBLEA?
In determinati casi possono partecipare anche soggetti diversi dai condòmini. Si pensi, ad esempio, a tecnici o consulenti chiamati a relazionare su specifici lavori da svolgere ovvero alle ipotesi, normativamente previste, di presenza degli inquilini in relazione alla discussione di particolari questioni (ad esempio le spese del riscaldamento). Tali soggetti, però, qualora l’assemblea condominiale ne ritenga necessaria la presenza, possono rimanere solo per il tempo necessario a trattare lo specifico punto all’ordine del giorno per il quale è richiesta la consulenza.

SI PUÒ VIDEOREGISTRARE L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE?
L’assemblea condominiale può essere videoregistrata, ma solo con il consenso informato di tutti i partecipanti. La documentazione, su qualsiasi supporto, deve essere conservata al riparo da accessi indebiti.

Fonte
"Il condomino e la privacy" - www.garanteprivacy.it 






Privacy - l'amministratore


L’AMMINISTRATORE HA RESPONSABILITÀ IN TEMA DI PRIVACY NEL CONDOMINIO?
L’amministratore deve sempre saper conciliare le esigenze di trasparenza nella gestione condominiale con la riservatezza dei singoli. L’assemblea può decidere di designarlo anche formalmente “responsabile del trattamento” dei dati personali dei partecipanti al condominio (proprietari, locatari, usufruttuari), attribuendogli uno specifico ruolo in materia di privacy. 

QUALI SONO I DATI PERSONALI CHE NELL’AMBITO DELL’AMMINISTRAZIONE DEL CONDOMINIO POSSONO ESSERE TRATTATI?
Possono essere trattate soltanto le informazioni personali pertinenti e non eccedenti le finalità di gestione e amministrazione delle parti comuni. Si possono usare, ad esempio, i dati anagrafici e gli indirizzi dei condòmini (ai fini della convocazione dell’assemblea o per altre comunicazioni), i dati riferiti alle quote millesimali di proprietà, eventuali ulteriori dati necessari al calcolo delle spese condominiali. Non possono essere trattati, invece, dati che non siano correlati ad attività di gestione e amministrazione delle parti comuni o che non siano strettamente collegati alle quote dovute dai partecipanti al condominio.
È vietato, ad esempio, riportare in fogli cartacei o elettronici condominiali, vicino a nomi di condòmini o inquilini, annotazioni personali quali “single”, “non verrà all’assemblea”, “va in vacanza a giugno”, “risponde sempre la segreteria”. Nel caso in cui vengano utilizzati dati riferibili a soggetti terzi rispetto ai condòmini, è importante non dimenticare di informarli in particolare sugli scopi e sulle modalità del trattamento dei dati, nonché sugli altri diritti riconosciuti dal Codice della privacy.

L’AMMINISTRATORE PUÒ UTILIZZARE I NUMERI DI TELEFONO O GLI INDIRIZZI E-MAIL DEI CONDÒMINI?
I numeri di telefono fisso, di telefono cellulare e l’indirizzo di posta elettronica possono essere utilizzati se sono già indicati in elenchi pubblici (come le pagine bianche o le pagine gialle) oppure se l’interessato abbia fornito il proprio consenso. In ogni caso, occorre sempre tenere presente il principio di proporzionalità circa l’uso di tali recapiti, con particolare riferimento a frequenze e ad orari: il loro utilizzo può essere opportuno in casi di necessità ed urgenza (soprattutto per evitare situazioni di pericolo o danni incombenti), mentre occorre massimo discernimento per le attività ordinarie e non possono essere comunicati a terzi.

SI POSSONO TRATTARE DATI SANITARI O ALTRI DATI SENSIBILI DEI CONDÒMINI?
Il trattamento dei dati personali di natura sensibile (come quelli sullo stato di salute) o dei dati giudiziari è consentito esclusivamente nel caso in cui siano indispensabili ai fini dell’amministrazione del condominio. A titolo esemplificativo, tale uso è possibile nel caso in cui l’assemblea debba deliberare l’abbattimento delle “barriere architettoniche” che rendono difficoltoso l’accesso a un condomino diversamente abile, al fine di acquisire informazioni sulle persone che presteranno servizio alle dipendenze del condominio stesso, oppure quando si debbano trattare i dati anche sanitari di persone che abbiano subìto danni negli spazi condominiali. In questi casi devono comunque essere adottate adeguate cautele al fine di salvaguardare la dignità degli interessati.

L’AMMINISTRATORE DEVE ADOTTARE DELLE MISURE PARTICOLARI PER LA CONSERVAZIONE DEI DATI DEL CONDOMINIO?
Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali, l’amministratore deve conservare la documentazione, sia cartacea, sia in formato elettronico (ad esempio: verbali, estratti conto, fatture, immagini del sistema di videosorveglianza, il registro dell’anagrafe condominiale) al riparo da intrusioni indebite, predisponendo adeguate misure di sicurezza a protezione dei dati. Particolari cautele devono essere adottate quando si trattano, tra gli altri, dati sensibili o giudiziari.

L’AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO DEVE COMUNICARE I PROPRI RIFERMENTI ANAGRAFICI?
La riforma del condominio, recentemente approvata, prevede che l’amministratore sia tenuto a comunicare ai condòmini, tra le varie informazioni, anche i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, la denominazione e la sede legale. Le generalità, il domicilio e i recapiti, inclusi quelli telefonici, dell’amministratore (o della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore) devono, tra l’altro, essere affisse all’ingresso del condominio o nei luoghi di maggior transito.

Fonte
"Il condomino e la privacy" - www.garanteprivacy.it

 






Calo fatturato e conduttore che recede dal contratto


Tra i gravi motivi che consentono al conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, di recedere in qualsiasi momento dal contratto, previsti dall’art. 27, comma 8, L. n. 392/78, rientra anche un non preventivabile andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa), che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente difficoltosa la persistenza del rapporto locativo.

Corte app. civ. Firenze, sez. II, 28/03/2013, n. 10

Fonte

www.Condominioweb.it
 






Privacy - la bacheca condominiale


QUALI AVVISI POSSONO ESSERE ESPOSTI NELLA BACHECA CONDOMINIALE?
Le bacheche condominiali sono utilizzabili per avvisi di carattere generale (ad esempio relativi ad anomalie nel funzionamento degli impianti) e non per comunicazioni che comportano l’uso dei dati personali riferibili a singoli condòmini.
Sono pertanto vietati avvisi tipo “il sig. Rossi è pregato di passare in portineria per le quote relative alla riparazione della colonna pluviale”, “si prega la signora Bianchi di non far giocare i figli a pallone nel cortile”, come pure quelli che contengono indicazioni precise sulle autovetture dei singoli condòmini (targa dell’automobile e relativo posto auto...).

SI POSSONO NOTIFICARE AI CONDÒMINI ASSENTI I VERBALI DI ASSEMBLEA ATTRAVERSO LE AFFISSIONI IN BACHECA?
No. Gli spazi condominiali sono utilizzabili solo per diffondere avvisi a carattere generale. Per comunicazioni individualizzate è necessario fare ricorso a modalità alternative che scongiurino il rischio che soggetti terzi vengano a conoscenza delle informazioni relative – ad esempio - ai singoli condòmini o affittuari.
È consentito, al contrario, lasciare i verbali dell’assemblea, in busta chiusa, nella cassetta delle lettere del singolo condomino.

SE UN CONDOMINO È IN RITARDO CON I PAGAMENTI L’AMMINISTRATORE PUÒ INDICARLOCOME MOROSO CON UN AVVISO AFFISSO NELLA BACHECA CONDOMINIALE?
No. Tuttavia eventuali inadempienze possono essere comunicate dall’amministratore agli altri condòmini al momento del rendiconto annuale oppure a seguito della richiesta effettuata da un condomino nell’esercizio del potere di vigilanza e controllo.
Le singole morosità possono anche essere oggetto di discussione nel corso dell’assemblea.

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Privacy - la gestione trasparente


QUALI INFORMAZIONI PUÒ CONOSCERE IL SINGOLO CONDOMINO?
Oltre alle informazioni che lo riguardano (vedi “diritto di accesso”), può conoscere le spese e gli inadempimenti degli altri condòmini, sia al momento del rendiconto annuale, sia facendone richiesta all’amministratore. A prevalere, in questo caso, è il principio della trasparenza nella gestione condominiale: l’eventuale richiamo alla privacy per impedire la conoscenza di queste informazioni è fuori luogo.

È NECESSARIO IL CONSENSO DEI CONDÒMINI PER DARE INFORMAZIONI SULLA LORO POSIZIONE CONTABILE E DEBITORIA AD ALTRI PARTECIPANTI DEL CONDOMINIO?
No. Per ottenere le informazioni relative alla gestione del condominio non è necessario il consenso dei condòmini interessati.

POSSONO ESSERE DIVULGATE INFORMAZIONI SU SPESE O MOROSITÀ A PERSONE ESTERNE AL CONDOMINIO?
Il diritto alla trasparenza non significa che si possano divulgare informazioni sulle spese o sulle morosità al di fuori dell’ambito condominiale. 
È quindi assolutamente vietato esporre avvisi di mora o sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali accessibili a terzi (ad esempio all’ingresso
del palazzo). La riforma approvata nel dicembre 2012 obbliga espressamente l’amministratore a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che ne facciano richiesta, i dati dei condòmini morosi.

SI PUÒ ACCEDERE ALLE INFORMAZIONI DEL CONTO CORRENTE DEL CONDOMINIO?
La stessa riforma obbliga l’amministratore a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio stesso.
Ogni condomino ha diritto di chiedere, per il tramite dell’amministratore, di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.

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